Avaleht E-raamat Reklaam Kontakt

Teemad

ETTEVŐTTED
KASULIKUD LINGID
TEHNOPARGID
UUED SUUNAD
KASULIK TEADA
SEADMESOOVITUS
LOGISTIKA TERMINID
SEADUSED
LAOMAJANDUSE ABC
KOOLITUS ja SEMINAR
UUDISKIRI
Äripäev "LOGISTIKA"
LAOPINNAD (uuring)
PALGAUURING

Kas oled läbinud laojuhtimise kursuse?


Küsitluste arhiiv

Kinnisvara turu ülevaade laopinnad 2009a algus

Allikas: 1Partner Kinnisvara

  • Müügi- ja üüripakkumiste arv kasvab, samas kui nõudlus pidevalt väheneb
  • Tehnoparkide arendajate raskused on viinud hoonestamata kruntide hinnad vabalangusesse
  • Pangad on ärikinnisvara finantseerimise sisuliselt lõpetanu

Lao- ja tootmispindade müügipakkumiste arv on viimase poolaasta jooksul kasvanud. Samas müügitehinguid sisuliselt ei toimu. Suurem osa objekte pakutakse üheaegselt müügiks kui ka üürile. Märkimisväärselt on suurenenud vahe müüjate küsitava hinna ja ostjate ootuste vahel. Likviidsus on langenud eeskätt suuremate hoonete (alates 1 000 m²) puhul. Langenud on ka üüriturg, sest ettevõtjatel puudub vajadus laieneda. Turul on pakkumisel 0-hinnaga objekte, mis ootavad ostjate/üürnike pakkumisi. Sisuliselt määrab ostja/üürnik tehinguhinna.

Hoonestamata äri-/ tootmismaade turg on ärikinnisvara sektoris langenud enim. Põhjuseks suur "laoseis". Pakkumine on suur, kuid nõudlus puudub. 2008 aastal alustatud või ehitusjärgus olnud arendusprojektid on "külmutatud". Keskmine kruntide hinnatase, mis oli veel 2007. aasta lõpus 700-900 kr/m² on langenud alla 400 kr/m².

PROGNOOS
Finantskriisist, langenud sisetarbimisest ja eksportturgude äralangemisest tingitult ei ole olulist elavnemist äripindade turul oodata enne 2011. aastat. Müügi- ja üürihindade dikteerijaks jäävad pikemaks ajaks ostja/üürnikud. Kruntide müügihinnad langevad veelgi, sest nõudluse kasvu lähiaastail oodata ei ole ja juba müügis olevate ning külmutatud projektide realiseerimine võtab aastaid.

Kinnisvarainvesteeringud

  • Pankadest kinnisvarainvesteeringuteks raha saada on väga keeruline
  • Vähesed tehingud tehakse vaid omakapitali abil
  • Keskmised tootlused jäävad vahemikku 10-13%

Kõige suurema languse on kinnisvarainvesteeringute puhul läbi teinud arenduseks sobilike kruntide turg. Kunagisest väärtusest, mis küündis kümnete miljonite kroonideni on tänaseks järel mõned miljonid. Kuna ostjatele pangad laenuraha ei väljasta, siis omakapitali toel tehakse ostutehinguid vaid nn võileivahinnaga võrreldaval tasemel.

Keeruline on raha kaasamine ka rahavooge tootvatesse objektidesse. Tänased hea tootlusega tehingud ei pruugi samaks jääda ka tulevikus, kuna on surve üüride alanemiseks, tõusevad vakantsid ning uusi üürnikke leidub oluliselt odavamal tasemel kui senine üüritase.

Vaba rahaga turul opereerijaid on ka tänasel päeval. Seni osturallit ei korraldata kuni majanduse seis paraneb ning tunnetatakse kinnisvaraturu põhja. 1Partner Kinnisvara praktika kohaselt ollakse nõus sundseisus müüjate varasid ostma vaid tühiste summade eest.

Pankade hapude laenude portfelli jäänud maatükid, mille tagatisel on antud suuri laenusummasid, ei pruugi turule jõuda, sest pankadel ei ole mõtet nii suuri kahjumeid sisse võtta. Krundid jäetakse pankade bilanssi paremaid aegu ootama ja enne müüki viiakse vajadusel lõpuni
detailplaneeringud.

PROGNOOS
Ostjate huvi puudumisel ja kehvast majandusolukorrast tulenevalt jätkavad arendusprojektide hinnad langemist. Paljud projektid jäävad aastateks pankade bilanssi väärtust koguma.

Finantseerimisvõimalused

  • Laenutaotluste hulk on vähenenud, positiivsete laenuotsuste osakaal pigem suurenenud
  • Finantseerimistingimused on mõnevõrra paranenud
  • Tõusnud on üle tähtaja läinud laenude osakaal, raskuste ilmnemisel soovitatakse koheselt krediidiasutusega ühendust võtta
  • Uusi laene kinnisvara arendamise finantseerimiseks sisuliselt ei väljastata
  • Ärikinnisvara osas on lootus laenu saada vaid tugeva üürnikuga rahavooprojektidel

Ärilaenud
Swedbank, Tauno Vanaselja, Ettevõtete finantseerimise divisjoni direktor
DnB NORD Pank, Jaan Liitmäe, Ärioperatsioonide juht

Ärikinnisvara finantseerimise osas on uute laenutaotluste maht oluliselt vähenenud. Samas on ka pangad oma tegevusaktiivsust vähendanud ning sisuliselt tegeletakse vaid olemasolevate projektidega ning uusi taotlusi ei menetleta, kuna kinnisvarasektoris tervikuna riske tõsta keegi ei soovi.

Finantseerimist on võimalik leida ennekõike olemasoleva rahavoo projektidele, mida müüakse koos eksisteerivate tugevate rentnikega. Põhjuseks asjaolu, et projekti on võimalik lihtsamalt analüüsida ning prognoosimisel on võimalikult vähem täiendavaid negatiivseid tegureid - valmimisrisk arendatava objekti puhul, ankurrentniku finantsseisundi olulise halvenemise risk arendusperioodi jooksul jne. Määrav ongi just eelkõige rahavoo kvaliteet millest laenu teenindatakse, mitte tagatise väärtus. "Puhtalt tagatise vastu laenu sisuliselt ei anta," ütleb Tauno Vanaselja. "Täna saavad laenu ettevõtjad, kes ise enda projekti usuvad, kellel on kindlad (lepingutega kaetud) positiivsed rahavood tulevikus ja kes on ka ise valmis projekti senisest rohkem panustama senisest suurema omafinantseeringu ja ka näiteks isikliku käendusega."

Jaan Liitmäe prognoosib, et elukondliku kinnisvara arendustegevuse finantseerimise mingitki taastumist on oodata alles peale olemasoleva „laoseisu" sisulist realiseerimist ning see algab sarnaselt 10 aasta taguse perioodiga kesklinna katusealuste väljaehitamistest või väiksema mahulistest projektidest väga hinnatud piirkondades. Suuremamahulised projektid saavad alustatud tugevate ehitusfirmade poolt, kui nad leiavad selle finantseerimiseks ressursse kas oma emaettevõtetelt või välismaistelt finantseerijatelt. Ilmselt kehtib sama loogika ka jämedalt büroopindade kohta, kus tänaseks pole lõplik „laoseis" veel selgunud ning seetõttu on ka oluliselt tänamatu turuliikumisi prognoosida.

Suur osa rahavoota projekte ehk ennekõike hoonestamata maatükke on tänaseks kas juba
pankade poolt vaates mittetöötavad või väga keerulises seisus. Antud juhtudel häid lahendusi ei
ole ning iga kaasusega töötatakse eraldi lahendusteid välja. Paljudel juhtudel lõpetab pank
valiku ees, kas võtta omand üle või realiseerida kinnistu väga suure kahjumiga. Rahavooga
projektide puhul, on ainus lahendus muuta vastavalt rahavoogude vähenemisele ka maksekoormust, kus reeglina pank ning klient töötavad selgelt ühe eesmärgi nimel - keerulised ajad koos üle elada.

PROGNOOS
Prognoose on antud ajahetkel äärmiselt keeruline teha just ettearvamatute arengute tõttu maailmaturgudel üldisemalt. Jaan Liitmäe arvab, et ärikinnisvara finantseerimise turg viibib ilmselt nii 2009 kui ka 2010 aastal sisuliselt varjusurmas ning olulistelavnemist näha ei ole.

   

22. juuni 2017 20:43

Märksőna vői firma nimi

   OTSI